Giỏ hàng

Khơi thông nguồn vốn cho nhà kinh doanh bất động sản

Là đánh giá của TS Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia Tài chính - Ngân hàng với báo Kinh tế & Đô thị về hiệu quả thực thi bảo lãnh của ngân hàng đến mức độ nào, trong giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai (hay còn gọi là bán nhà trên giấy).

Ở nước ta, chủ đầu tư vừa dùng “tay trái” thế chấp tài sản hình thành trong tương lai vay ngân hàng, còn “tay phải” huy động vốn trong dân. Khách hàng vì thế không thuần tuý ở cương vị người mua, dù có chế tài bảo vệ từ Chứng thư bảo lãnh của ngân hàng. Quan điểm của ông về tình trạng này?

kinhdoanhbds.j pg

TS. Nguyễn Trí Hiếu

- Trên nguyên tắc, việc có sự bảo lãnh của ngân hàng sẽ an tâm hơn (căn hộ được giao đúng tiến độ và nếu không, người mua nhà khi đã đóng tất cả tiền sẽ được ngân hàng bồi hoàn số tiền đó). Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là: Việc đó đang được bảo vệ thế nào, bao nhiêu bảo lãnh được phát hành, người mua nhà có được bồi hoàn suôn sẻ hay các ngân hàng lại tìm cách từ chối bảo lãnh? Trong khi, Ngân hàng Nhà nước cũng chưa có thông tin cho đại chúng biết có bao nhiêu bảo lãnh của ngân hàng thời gian qua. Vì ngân hàng bảo lãnh là một chuyện nhưng đến lúc người dân đòi tiền, các bên có thể xảy ra tranh cãi.

Hiện tại, có bao nhiêu tỷ đồng được bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai, bao nhiêu chứng thư bảo lãnh được phát hành, bao nhiêu bảo lãnh có tranh chấp và xử lý ra sao?. Thú thực, tôi là người hoạt động trong ngành ngân hàng còn không trả lời được thì người mua ngoại đạo họ sao nắm được. Tôi cũng không hiểu, tại sao đến giờ cũng chưa thấy có bất cứ thống kê hay báo cáo công khai nào liên quan về tính hiệu quả của việc bảo lãnh này, dù đã thực hiện được 3 năm?.

Nhiều vụ lùm xùm bảo lãnh gần đây cho thấy, tấm thẻ bảo lãnh có thể được chủ đầu tư và ngân hàng lách luật hợp pháp hóa quá trình rót vốn, giao dịch, ít có tác dụng bảo vệ quyền lợi khách hàng?

- Hiện tại, không ít dự án mập mờ bảo lãnh, dẫn đến không có thông số về số bảo lãnh đã phát hành. Trong khi đó, cơ quan quản lý chỉ kiểm soát phần đầu, phần ngọn. Tức là, một DN BĐS rao bán dự án A cho biết ngân hàng B đứng ra bảo lãnh, người dân tin vào điều đó và bắt đầu mua nhà. Khi mua nhà có hợp đồng, trên nguyên tắc ngân hàng B phải phát bảo lãnh. Vậy liệu ngân hàng B có phát hành bảo lãnh hay không? Không hề có dữ liệu Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi và thông tư của NHNN đã thực thi bảo lãnh đến mức độ nào. Từ những lập luận trên cho thấy, vấn đề bảo lãnh mặc dù có luật nhưng cũng không bảo lãnh tất cả rủi ro cho khách hàng. Và liệu rằng, có bảo lãnh nào bị tranh tụng hay không? Vì thực tế, nhiều ngân hàng trên nguyên tắc phải bảo lãnh nhưng không thi hành nghĩa vụ.

Vậy để xử lý lỗ hổng của bán nhà trên giấy ở Việt Nam, cần giải pháp nào thưa ông?

- Đây không phải là lần đầu tiên tôi cảnh báo tình trạng bán nhà hình thành trong tương lai của chúng ta đang đi ngược lại nguyên lý phát triển bền vững. Sản phẩm hình thành trong tương lai là một thông lệ quốc tế. Các ngân hàng của Việt Nam và thế giới đều chấp nhận nhà đầu tư dùng giá trị sản phẩm trong tương lai để đảm bảo vay vốn, hoàn thành sản phẩm. Tuy nhiên, điểm khác biệt là nhà kinh doanh BĐS ở Mỹ không được huy động vốn từ dân. Sau khi hoàn thành xong dự án, mới bán thành phẩm và trả nợ cho ngân hàng. Trường hợp người mua nhà muốn ứng ra một khoản tiền trước mua nhà sẽ bỏ vào tài khoản phong tỏa trong ngân hàng. Trong khi ở nước ta, chủ đầu tư dùng hai tay để vay vốn (ngân hàng và dân) để phát triển một dự án hoặc nhiều dự án cùng lúc, đẩy rủi ro về khách hàng.

Quan trọng cần tạo nguồn vốn cho nhà kinh doanh BĐS. Thứ nhất, tận dụng nguồn vốn từ các công ty tín thác đầu tư BĐS. Thứ hai, thị trường vốn của Việt Nam phải được triển khai. Đáng lý thị trường vốn là nơi cung cấp vốn cho các ngân hàng để ngân hàng cho vay trung và dài hạn thì hiện tại nguồn vốn này rất khiêm tốn. Các nhà kinh doanh BĐS chỉ được cung cấp nguồn vốn có giới hạn từ ngân hàng. Do đó, cần nhanh chóng khơi thông nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường.

Xin cảm ơn ông!

Nguồn: Kinh tế đô thị

Từ khóa

Giá trị cốt lõi Tân Hiệp Phát Cơ quan Cảnh sát điều Tài sản thế chấp tiền đặt cọc Dr Thanh cổ phần Vay lãi suất cao dr. thanh phong tỏa Tín dụng đen Lê Công Sương phong toả đấu giá đất dự án An Phước Riverside Chiếm Đoạt Tài Sản Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Phát Triển Kim Oanh Đồng Nai Trần Uyên Phương chiếm đoạt Công ty Kim Oanh văn hóa doanh nghiệp Trần Quí Thanh ông Trần Quí Thanh tra phong tỏa THP cầm cố Phó tổng giám đốc Tân Hiệp Phát bộ công an phong tỏa đất Tân Hiệp Phát giải phóng mặt bằng thu tóm Bộ Công Anh điều tra Lừa Đảo mua cổ phần vay nặng lãi bộ công an chuyển nhượng cổ phần Tân Hiệp Phát bị tố chiếm đoạt tài sản bà Trần Thị Ngọc Bích tố cáo dr thanh lừa đảo vụ án đất Côn Đảo Trần Ngọc Bích Trần Quý Thanh đấu giá BẤT ĐỘNG SẢN ĐỒNG NAI Địa ốc Kim Oanh cơ quan cảnh sát điều tra giấy phép xây dựng Công an điều tra đất vàng Vũng Tàu bà Trần Uyên Phương NHÀ Ở XÃ HỘI Cho vay nặng lãi tài sản thế chấp dự án bất động sản bất động sản Bà Trần Uyên Phương phong tỏa đất bà Trần Uyên Phương công ty Kim Oanh Đồng Nai nguy cơ mất dự án nghìn tỷ Ngăn chặn Tân Hiệp Phát Chiếm đoạt 1000 tỷ chuyển nhượng dự án đất dự án tấn công vào lĩnh vực bất động sản trần uyên phương NHÀ Ở XÃ HỘI Ở ĐỒNG NAI Chiếm đoạt tài sản cho vay nặng lãi Bộ Công An tố cáo Tập đoàn Tân Hiệp Phát Bộ Công an Côn Đảo lãi suất cao Trần Uyên Phương cổ phiếu An Hải - An Hội kiếm hợp đồng giả cách chiếm đất kí hợp đồng giả cách chiếm đất quận Thủ Đức Bộ công an vào cuộc vụ Trần Uyên Phương Phó Tổng giám đốc Tân Hiệp Phát bị tố cơ quan cảnh sát Nhà ở lv